Malé domy do 25 m²: povolení, celoroční provoz a typy
Aktualizováno 15.08.2026 · Autor: Mgr. Jaroslav Jurči, CEO a spoluzakladatel Můjaltán.cz · Právní stav ověřen k 15.08.2026 · Právní stav aktualizován 25. 9. 2026 (novela podepsána 17. 9. 2026)
Malý dům do 25 m² dnes není nouzové řešení, ale plnohodnotný způsob bydlení pro páry, jednotlivce i menší rodiny. Rozhoduje o něm ale hlavně legislativa: pro běžné a zahradní stavby platí nový stavební zákon naplno od 1. 7. 2024 a pravidla pro malé stavby přepsal. V článku najdeš, kdy povolení potřebuješ, co musí splnit celoroční provoz, jaký materiál zvolit a jak vyjít s 25 m² zastavěné plochy.
Malý dům do 25 m² je stavba se zastavěnou plochou do 25 metrů čtverečních. Podle zákona č. 283/2021 Sb. potřebuje povolení vždy, když slouží k bydlení nebo k rodinné rekreaci. Bez povolení stojí zatím jen doplňková zahradní stavba do 40 m², která k bydlení neslouží, stojí nejméně 2 m od hranic pozemků a po jejím umístění zůstane nejméně 50 % celkové plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody. Po účinnosti novely stavebního zákona se limit zvýší na 60 m².
Audio verze článku. Čte umělý hlas.
Co je malý dům do 25 m² a pro koho se hodí?
Malý dům do 25 m² je obytná nebo rekreační stavba, jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 25 metrů čtverečních. Do takového půdorysu se běžně vejde obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a koupelna. Typickým uživatelem je pár, jednotlivec nebo menší rodina, která hledá dostupnější alternativu k běžnému rodinnému domu.
Hlavní výhodou malého domu jsou nižší náklady na výstavbu i na provoz. Menší objem se rychleji vytopí, úklid zabere méně času a stavba se vejde i na úzký pozemek. Malý dům do 25 m² se proto staví hlavně tam, kde je rozloha pozemku nebo rozpočet omezený.
Malý dům se naopak nehodí pro rodinu se dvěma a více dětmi, pro domácnost s velkými nároky na úložné prostory ani tam, kde chceš v jedné stavbě spojit bydlení s dílnou nebo kanceláří. V takovém případě je rozumnější sáhnout po modelu s obytným podkrovím nebo po patrové chatě.
Potřebuje malý dům do 25 m² stavební povolení?
Malý dům do 25 m², který slouží k bydlení nebo k rodinné rekreaci, povolení potřebuje vždy. Vyplývá to z § 171 zákona č. 283/2021 Sb., podle kterého záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb, a z přílohy č. 1 odst. 2 téhož zákona, která stavby pro bydlení i stavby pro rodinnou rekreaci z kategorie drobných staveb vylučuje.
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. nabyl účinnosti 1. 1. 2024, pro běžné a zahradní stavby se však uplatňuje naplno až od 1. 7. 2024 (§ 334a). Starý stavební zákon č. 183/2006 Sb. byl k 1. 1. 2024 zrušen včetně prováděcích vyhlášek. Odkazy na jeho § 79 odst. 2, které najdeš ve starších článcích, už tedy neplatí.
Nový zákon zároveň nezná institut ohlášení stavby. Územní rozhodnutí a stavební povolení nahradilo jediné integrované řízení o povolení záměru. Rada „stavbu stačí ohlásit na stavebním úřadě“ tak dnes vychází ze zrušeného předpisu.
Kdy povolení nepotřebuješ
Bez povolení postavíš pouze drobnou stavbu podle přílohy č. 1 zákona č. 283/2021 Sb. Do účinnosti novely stavebního zákona je definovaná jako stavba do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která s bydlením nebo rodinnou rekreací souvisí a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost.
Součástí definice jsou dvě podmínky, které se v článcích často vynechávají. Stavba musí být umístěná v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranic pozemků a po jejím umístění musí zůstat nejméně 50 % celkové plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody. Pokud jednu z nich nesplníš, o drobnou stavbu nejde.
Hranice 25 m² pochází ze starého zákona č. 183/2006 Sb. (§ 79 odst. 2 písm. o). Nový zákon posunul limit drobné stavby na 40 m² zastavěné plochy a novela ho po účinnosti zvýší na 60 m². Domek do 25 m² se tak do limitu vejde s rezervou. Do stejné kategorie patří i skleník do 40 m² a bazén do 40 m² při odstupu nejméně 2 m od hranice pozemku. Na plochách určených jako plochy rekreace zákon do účinnosti novely připouští stavbu včetně základů do 55 m² a do 4 m výšky, po ní do 60 m² a do 5 m.
Kdy povolení potřebuješ vždy
Povolení potřebuješ vždy, jakmile má malý dům sloužit k bydlení nebo k rodinné rekreaci – bez ohledu na to, že má jen 25 m². Stavby pro bydlení ani stavby pro rodinnou rekreaci nejsou podle přílohy č. 1 odst. 2 drobnými stavbami; z drobných staveb je zatím vyloučená i garáž. Po účinnosti novely stavebního zákona už vyloučená nebude.
Řízení má ale zjednodušený režim. Stavba pro bydlení patří mezi jednoduché stavby podle přílohy č. 2 a pro ně zákon stanoví lhůtu 30 dnů pro vydání povolení (§ 196 odst. 1 písm. a), s možností prodloužení podle odstavce 2. Samostatnou stavbu pro bydlení do 80 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení, na pozemku rodinného domu a funkčně s ním spojenou, uvádí příloha č. 2 odst. 1 písm. q) – i pro ni platí odstup nejméně 2 m a 50 % vsakovací plochy.
Pokud doložíš souhlasy všech účastníků řízení na situačním výkresu, může úřad podle § 212 vést zrychlené řízení a vydat povolení jako první úkon. Jednoduché stavby zpravidla nevyžadují kolaudační rozhodnutí, u staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci ho ale zákon vyžaduje (§ 230 odst. 2).
Co změní novela stavebního zákona?
Prezident podepsal 17. 9. 2026 novelu stavebního zákona, která zvyšuje limit drobné stavby ze 40 na 60 m². Zatím nebyla vyhlášena ve Sbírce zákonů. Nový limit bude platit od prvního dne měsíce po vyhlášení, do té doby platí 40 m².
Pro zahradní domek a další stavby bez povolení přinese novela po účinnosti tyto změny:
- Drobná stavba bude moci mít až 60 m² zastavěné plochy místo dnešních 40 m².
- Kromě nadzemního podlaží definice připustí i podkroví. Drobnou stavbou tak může být i zahradní domek s podkrovím.
- Podmínku pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci nahradí pozemek zázemí stavby. Jak ho budou stavební úřady vykládat, zatím není jasné.
- Stavba v ploše rekreace bude moci mít až 60 m² včetně základové konstrukce a 5 m výšky místo dnešních 55 m² a 4 m.
Nemění se výška 5 m, odstup nejméně 2 m od hranic pozemku ani podmínka, že stavba neslouží k podnikání. Malý dům k bydlení povolení potřebuje i po novele.
⚖️Novela stavebního zákona (aktualizováno 25. 9. 2026): Přesné datum účinnosti zatím není známé. Do účinnosti novely plánuj drobnou stavbu podle dnešních pravidel, tedy do 40 m² a s jedním nadzemním podlažím. Přehled staveb, které na zahradě postavíš bez povolení, najdeš v článku Stavba na zahradě bez stavebního povolení.
Tento článek má informativní charakter a popisuje obecná pravidla zákona č. 283/2021 Sb. Konkrétní záměr vždy konzultuj s příslušným stavebním úřadem – posuzuje se podle územního plánu obce a podmínek tvého pozemku. Aktuální znění zákona najdeš na zakonyprolidi.cz.
👓Tip na další čtení: Řešíš, co všechno se dá postavit bez papírování? Přečti si náš článek Chata bez stavebního povolení.
Celoroční malý dům do 25 m²: co musí splňovat?
Celoroční malý dům do 25 m² musí splnit tři věci: povolení jako stavba pro bydlení, zateplení celé obálky a napojení na vodu, kanalizaci a elektřinu. Bez těchto tří kroků jde o sezónní zahradní stavbu, ne o celoroční bydlení.
U dřevostavby rozhoduje kompletní zateplení obálky, ne samotná tloušťka stěny. Naše zahradní domky se dodávají se stěnou 44 nebo 45 mm pro sezónní využití; pro celoroční provoz je určená varianta s kompletním zateplením, u níž se tloušťka stěny liší podle modelu – u domků SANTIAGO a PANORAMA 45 mm, u patrového SANTIAGO IV 70 mm. Zateplení se přidává na stěny, podlahu i strop, aby obálka domu nikde nezůstala tenká.
Celoroční provoz předpokládá také vytápění a řešení vlhkosti. V malém prostoru se kondenzace projeví rychle, proto počítej s odvětráním koupelny a s pravidelným větráním. Nezateplená sezónní chata se na celoroční bydlení nehodí a samotné dotápění to nevyřeší.
👓Tip na další čtení: Chceš v domku bydlet po celý rok? Pomůže ti článek Celoroční zahradní domek nebo chatka k trvalému bydlení. Jak na to?
Patrový dům do 25 m² zastavěné plochy
Patrový dům do 25 m² zastavěné plochy zvětšuje obytnou plochu, aniž by zabral více pozemku. Druhé podlaží nebo obytné podkroví přidá místo na spaní nad denní zónou a půdorys zůstane stejný.
Patrová varianta ale zatím mezi drobné stavby nespadá. Definice drobné stavby v příloze č. 1 do účinnosti novely připouští nejvýše jedno nadzemní podlaží, takže patrový dům vyžaduje povolení vždy – i kdyby měl zastavěnou plochu jen 25 m². Novela stavebního zákona do definice doplňuje podkroví. Po její účinnosti tak může být drobnou stavbou do 60 m² i zahradní domek s podkrovím, který k bydlení neslouží. Malý dům k bydlení povolení potřebuje i nadále.
Příkladem z naší nabídky je zahradní domek SANTIAGO IV. V přízemí má 25 m² užitné plochy, v obytném podkroví dalších 12,1 m² a k tomu terasu 12,9 m². Obytné podkroví o rozměrech 420 × 272 cm zvládne manželskou postel, noční stolky i šatní skříň a celý domek nabídne až 6 míst na spaní.
Malé dřevěné domky, nebo zděné: který materiál zvolit?
Pro malý dům do 25 m² je dřevostavba rychlejší a levnější, zděný dům je naopak masivnější a náročnější na základy. Dřevěné domky se montují z předem opracovaných dílů, zděný dům vzniká na místě mokrým procesem s technologickými přestávkami.
| Kritérium | Dřevěný montovaný dům | Zděný dům |
|---|---|---|
| Základy | impregnované podkladní hranoly na patkách nebo desce | vždy plnohodnotné základy |
| Průběh výstavby | montáž z předem opracovaných dílů | mokrý proces s technologickými přestávkami |
| Náklady na výstavbu | nižší | vyšší |
| Stěna u našich modelů | 44–45 mm sezónně; celoročně jen s kompletním zateplením (tloušťka podle modelu 45–70 mm) | dáno zvoleným zdivem |
| Pozdější přemístění | u menších modelů reálné | prakticky vyloučené |
| Vhodnost pro 25 m² | vysoká – tenká stěna neubírá z interiéru | nižší – silné zdivo zmenší obytný prostor |
Kromě masivních dřevěných profilů a zdiva se u malých domů používají i sruby a montované stavby z OSB desek. Srub spotřebuje výrazně více dřeva, a je proto finančně náročnější. Naše zahradní stavby jsou z masivních, čtyřstranně opracovaných profilů s perem a drážkou ze sibiřského nebo skandinávského smrku.
👓Tip na další čtení: Zajímá tě, z čeho se skládá cena malé stavby? Podívej se na článek Kolik stojí dřevostavba?
Kam lze malý dům do 25 m² umístit?
Malý dům do 25 m² umístíš na pozemek rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, případně na stavební pozemek vymezený územním plánem. Na nezastavěném území ho postavit nelze.
Paragraf 122 zákona č. 283/2021 Sb. vyjmenovává, co se v nezastavěném území povoluje: dopravní a technickou infrastrukturu, vodní hospodářství, průzkum a těžbu nerostů, zemědělství a lesnictví, ochranu přírody a krajiny, zlepšení podmínek rekreace a cestovního ruchu nebo zázemí lesních mateřských škol. U těchto staveb navíc není přípustná doplňková funkce bydlení ani pobytové rekreace. Zahradní domek ani chatu na soukromou rekreaci proto na nestavebním pozemku povolit nelze.
Než si vybereš konkrétní model, projdi pět kroků:
- Ověř si v územním plánu obce, jak je tvůj pozemek vymezený.
- Změř odstup od hranic pozemků – u drobné stavby musí být nejméně 2 m.
- Spočítej, kolik plochy pozemku zůstane schopné vsakovat dešťové vody; u drobné stavby to musí být nejméně 50 %.
- Zvol podkladovou plochu podle modelu – betonovou desku, patky nebo zpevněnou plochu.
- Konkrétní záměr nech posoudit příslušným stavebním úřadem.
👓Tip na další čtení: Připravuješ podklad pod stavbu? Doporučujeme článek Podkladová plocha: betonové patky pod dřevostavby.
Montované malé domy do 25 m² z naší nabídky
Montované malé domy z naší nabídky pokrývají rozpětí od 25 m² interiéru po patrové chaty se šesti místnostmi. Všechny modely jsou z masivního profilového dřeva a dodávají se ve variantě pro sezónní i pro celoroční využití.
Zahradní domek SANTIAGO
Zahradní domek SANTIAGO má interiér 25 m² a krytou terasu 8,3 m², takže přesně odpovídá kategorii malých domů do 25 m². Celkový rozměr včetně terasy je 600 × 600 cm, výška ve štítu 317 cm a ve stěně 217 cm.
Uvnitř jsou tři místnosti, takže denní zóna s kuchyňským koutem zůstane oddělená od ložnice a koupelny. Stěna 45 mm stačí na sezónní využití, varianta 45/70 mm s kompletním zateplením je určená pro celoroční provoz. Domek je ze sibiřského smrku, podlahové desky mají 28 mm.
Zahradní domek SANTIAGO IV
Zahradní domek SANTIAGO IV je patrovou variantou s 25 m² v přízemí a 12,1 m² v obytném podkroví. Vnější rozměr včetně výpustí je 600 × 750 cm a terasa nepravidelného tvaru má 12,9 m².
V přízemí jsou tři pokoje: největší 14,9 m² jako obývací pokoj s kuchyní, střední 5,3 m² jako ložnice a nejmenší 3,4 m² jako koupelna. Model je ze sibiřského smrku, dostupný ve stěně 44 mm nebo 60–70 mm, sedlová střecha má sklon 45°. Díky podkroví nabídne až 6 míst na spaní.
Zahradní domek PANORAMA
Zahradní domek PANORAMA má vnitřní prostor 32 m² a krytou terasu 11 m², celkem tedy až 43 m². Interiér je rozdělený na obytnou část 20,2 m², ložnici 8,7 m² a koupelnu 3,2 m².
Pro tento model je charakteristické panoramatické prosklení: tři vysoká pevná okna 1000 × 2100 mm a prosklené dveře v odstínu antracit. Okna jsou ve standardu plastová s dvojsklem, stěna má 45 mm a podlaha 28 mm. PANORAMA se hodí jako tichá domácí kancelář nebo místo pro relaxaci.
Větší varianty: MADISON, ATLANTA a CAIRO
Pokud 25 m² nestačí, nabídka pokračuje modely s pěti a více místnostmi. Zahradní domek MADISON má celkovou plochu 59,2 m² a pět místností: vstupní místnost 6,1 m², dvě ložnice po 10,8 m², společenskou místnost 21,5 m² a pokoj 4,5 m² vhodný jako koupelna či šatna.
Chata ATLANTA je patrová stavba s 55 m² vnitřní užitné plochy a 10 m² zastřešené terasy, rozdělená do šesti místností (přízemí 22 m², podkroví 33 m²). Zahradní domek CAIRO má obytnou část 46 m², terasu 22 m² ve tvaru písmene L a mezipatro na spaní pro až 6 osob.
Projekt domu do 25 m²: kdy ho potřebuješ?
Projektovou dokumentaci potřebuješ vždy, když stavba vyžaduje povolení – tedy u každého malého domu určeného k bydlení nebo k rodinné rekreaci. U drobné stavby podle přílohy č. 1, která povolení nevyžaduje, dokumentaci pro povolení nepodáváš.
Rozsah dokumentace se u jednoduchých staveb liší od velkých záměrů a řídí se prováděcími předpisy k zákonu č. 283/2021 Sb. Konkrétní požadavky i seznam příloh k žádosti ti sdělí příslušný stavební úřad, proto je vhodné zajít tam dřív, než si necháš projekt zpracovat.
U montovaného domu řeší konstrukci samotné stavby výrobce. Projektant zpravidla zpracuje osazení stavby na pozemek, napojení na vodu, kanalizaci a elektřinu a dokumentaci k žádosti o povolení záměru.
Související témata k malým domům
Malý dům do 25 m² souvisí s několika tématy, kterým jsme věnovali samostatné články. Najdeš v nich detaily, které by se do tohoto přehledu nevešly.
- Jak zateplit chatu? – postup zateplení obálky pro celoroční provoz.
- Chaty k celoročnímu bydlení. Jaké máme v nabídce? – přehled přízemních i patrových modelů.
- Montovaný zahradní domek. Jaká je ideální volba? – jak vybírat mezi montovanou a zděnou stavbou.
- Interiér malé chatky – jak zařídit malý půdorys, aby nepůsobil stísněně.
Časté otázky
Ano, pokud má sloužit k bydlení nebo k rodinné rekreaci. Podle přílohy č. 1 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb. nejsou stavby pro bydlení ani stavby pro rodinnou rekreaci drobnými stavbami, takže vyžadují povolení podle § 171. Bez povolení postavíš zatím jen doplňkovou zahradní stavbu do 40 m² (po účinnosti novely stavebního zákona do 60 m²), která k bydlení neslouží, stojí nejméně 2 m od hranic pozemků a po jejím umístění zůstane nejméně 50 % celkové plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody.
Ano, pokud je povolený jako stavba pro bydlení, má zateplenou obálku a je napojený na vodu, kanalizaci a elektřinu. U našich dřevostaveb rozhoduje kompletní zateplení, ne samotná tloušťka stěny: domky SANTIAGO a PANORAMA jsou pro celoroční využití určené ve variantě 45 mm s kompletním zateplením, patrový SANTIAGO IV ve variantě 70 mm s kompletním zateplením. Samotná stěna 44 nebo 45 mm bez zateplení je určená na sezónní využití.
Rozdíl je v účelu stavby, ne v její velikosti. Zahradní domek doplňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci a při splnění podmínek přílohy č. 1 je drobnou stavbou bez povolení. Malý dům k bydlení je stavbou pro bydlení, patří mezi jednoduché stavby podle přílohy č. 2 a povolení vyžaduje vždy.
Do 25 m² se běžně vejde obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a koupelna, tedy komfortní bydlení pro pár nebo jednotlivce. Patrová varianta prostor rozšíří: zahradní domek SANTIAGO IV má 25 m² v přízemí a 12,1 m² v obytném podkroví a nabídne až 6 míst na spaní.
Projektovou dokumentaci potřebuješ tehdy, když záměr vyžaduje povolení. U drobné stavby podle přílohy č. 1 se dokumentace pro povolení nepodává. Rozsah dokumentace u jednoduchých staveb určují prováděcí předpisy k zákonu č. 283/2021 Sb. – konkrétní seznam příloh si vyžádej na příslušném stavebním úřadě.
Ne. Paragraf 122 zákona č. 283/2021 Sb. vyjmenovává záměry povolitelné v nezastavěném území – jde o infrastrukturu, vodní hospodářství, zemědělství, lesnictví, ochranu přírody a podobné účely. U těchto staveb navíc není přípustná doplňková funkce bydlení ani pobytové rekreace, takže chatu ani zahradní domek na soukromou rekreaci tam povolit nelze.
U drobné stavby podle přílohy č. 1 zákona č. 283/2021 Sb. je odstupová vzdálenost od hranic pozemků nejméně 2 m a součástí podmínky je i to, že nejméně 50 % celkové plochy pozemku zůstane schopné vsakovat dešťové vody. U staveb, které vyžadují povolení, posuzuje odstupy stavební úřad podle prováděcích předpisů a územního plánu.
Jednoduché stavby zpravidla kolaudační rozhodnutí nevyžadují, u staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci ho ale zákon vyžaduje (§ 230 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb.). Malý dům určený k bydlení tedy kolaudací projde, doplňková zahradní stavba bez povolení nikoli.
Novelu stavebního zákona podepsal prezident 17. 9. 2026. Zvyšuje limit drobné stavby ze 40 na 60 m² a do definice doplňuje podkroví. Zatím nebyla vyhlášena ve Sbírce zákonů. Nový limit bude platit od prvního dne měsíce po vyhlášení, do té doby platí 40 m². Malý dům k bydlení povolení potřebuje i po novele.
