Přístavba k domu do 25 m2: kdy potřebuje stavební povolení?
Naposledy aktualizováno 28.08.2026 · Autor: Mgr. Jaroslav Jurči, CEO a spoluzakladatel Můj Altán · Právní stav ověřen k 28.08.2026
Přístavba k domu je podle § 6 odst. 1 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb. změnou dokončené stavby. Hranici 25 m2 dnešní stavební zákon vůbec nezná — pochází ze zrušeného zákona č. 183/2006 Sb. Přístavba k rodinnému domu proto povolení potřebuje vždy. Bez povolení se obejde jen změna drobné stavby: do 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky, na pozemcích určených pro rekreaci až do 55 m2 a 4 m.
Podcast (19 min): dva moderátoři rozebírají téma článku. Generováno AI.
Platí ještě limit 25m2 na přístavbu?
Limit 25 m2 na přístavbu dnes neplatí a v platném stavebním zákoně ho nenajdeš. Číslo pochází ze zákona č. 183/2006 Sb., který byl k 1. 1. 2024 zrušen — konkrétně z jeho § 103 odst. 1 písm. f) bodu 1 a přes odkaz v § 103 odst. 1 písm. a) také z § 79 odst. 2 písm. o). Zákon č. 283/2021 Sb. tuto hranici nepřevzal: pracuje s hranicí 40 m2 zastavěné plochy u drobných staveb (příloha č. 1 odst. 1 písm. a) bod 1) a s hranicí 55 m2 u staveb na pozemcích určených pro rekreaci (bod 4).
Zákon č. 283/2021 Sb. byl vyhlášen 29. 7. 2021 a účinnosti nabyl 1. 1. 2024. Pro běžného stavebníka je ale rozhodující jiné datum: přechodné období podle § 334a odst. 1 skončilo 30. 6. 2024 a pro účely přechodných ustanovení se za den nabytí účinnosti považuje 1. červenec 2024. Od tohoto dne se běžné záměry posuzují výhradně podle nového zákona.
Druhý omyl, který na českém internetu přežívá ještě houževnatěji než limit 25 m2, se týká ohlášení. Zákon č. 283/2021 Sb. institut ohlášení stavby nezná. Slovo „ohlášení“ se v jeho textu objevuje pouze v přechodných ustanoveních, kde odkazuje na dokumenty pořízené podle dosavadních předpisů. Věta „na přístavbu do 25 m2 stačí ohlášení“ je tedy dvakrát nesprávná — neplatí limit ani institut.
Přístavba je změna dokončené stavby podle § 6
Přístavba je podle § 6 odst. 1 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb. změna dokončené stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou. Obě podmínky musí platit současně: půdorysné rozšíření i provozní propojení.
Provozní propojení je v praxi ta podmínka, která rozhoduje. Nový objekt na zahradě, do kterého se z domu nedá projít a který má vlastní vstup, není přístavbou — je to samostatná stavba a posuzuje se jinak. Právě tento rozdíl otevírá cestu, o které píšeme v kapitole Samostatný domek na zahradě místo přístavby.
Změna dokončené stavby má podle § 6 odst. 1 ještě dvě další podoby: nástavbu, kterou se stavba zvyšuje, a stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Zastřešení terasy, které dům půdorysně nerozšiřuje, je proto stavební úpravou, nikoli přístavbou.
- do 31. 12. 2023
Platí zákon č. 183/2006 Sb. Jeho § 103 odst. 1 písm. f) bod 1 osvobozuje od povolení i ohlášení stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky. Odtud pochází číslo, které se dodnes opisuje.
- 1. 1. 2024 zlom
Účinnosti nabývá zákon č. 283/2021 Sb. a zákon č. 183/2006 Sb. je k témuž dni zrušen. Hranice drobných staveb se posouvá na 40 m2 a institut ohlášení zaniká — nový zákon ho vůbec neobsahuje.
- od 1. 7. 2024 platí dnes
Končí přechodné období podle § 334a odst. 1. Běžné záměry se posuzují výhradně podle zákona č. 283/2021 Sb. Limit 25 m2 už nemá oporu v žádném účinném předpise.
👓Přečti si také: Zajímá tě, jak nový zákon posuzuje samostatnou chatu? Přečti si náš článek Chata bez stavebního povolení.
Kdy přístavba nevyžaduje povolení?
Přístavba nevyžaduje povolení jen tehdy, je-li změnou drobné stavby, při které nedojde k překročení zákonných parametrů. Uvádí to příloha č. 1 odst. 1 písm. c) zákona č. 283/2021 Sb.: drobnými stavbami jsou také „změny drobných staveb uvedených v písmenu a), při nichž nedojde k překročení uvedených parametrů“. Ve všech ostatních případech platí § 171, podle kterého záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území.
Rozhodující je tedy dvojí test. Nejprve zjistíš, zda je stavba, kterou rozšiřuješ, sama drobnou stavbou. Potom ověříš, zda po přístavbě zůstane v parametrech drobné stavby. Stačí, aby selhal jeden krok, a povolení potřebuješ.
| Podmínka drobné stavby | Co znamená v praxi | Hodnota | Kde v zákoně |
|---|---|---|---|
| Zastavěná plocha | Průmět vnějšího líce obvodových konstrukcí; u zastřešených částí bez stěn se počítá průmět střechy | do 40 m2 | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1; definice v § 13 písm. o) |
| Výška | Zákon způsob měření nestanoví; u sedlové střechy počítej s výškou ve štítu, ne stěny | do 5 m | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Počet podlaží | Nejvýše jedno nadzemní podlaží, podsklepení nejvýše 3 m | 1 NP | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Umístění | Na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci | souvisí s bydlením | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Odstup od hranic | Od hranic všech sousedních pozemků, ne jen od plotu souseda | nejméně 2 m | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Vsakování dešťové vody | Plocha schopná vsakovat vodu po umístění stavby | nejméně 50 % | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Účel | Nesmí jít o stavbu pro podnikatelskou činnost | soukromé užití | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
Pozor na jednu pojmovou past, na kterou v praxi narážíme nejčastěji. Zákon měří zastavěnou plochu, kterou § 13 písm. o) definuje jako plochu ohraničenou pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí do vodorovné roviny. Katalogové listy staveb — včetně našich — obvykle uvádějí podlahovou plochu, tedy podle § 13 písm. n) součet ploch vymezených vnitřním lícem svislých konstrukcí. Rozdíl mezi oběma čísly je u stavby blízko čtyřiceti metrů právě tím, co ji z drobné stavby může vyřadit.
Jedna věta téže definice zaskočí i zkušené stavebníky: u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí se zastavěná plocha vymezuje pravoúhlým průmětem střešní konstrukce. Krytá veranda, přesah střechy nad vstupem nebo otevřené přístřeší se tedy do čtyřiceti metrů čtverečních započítávají, přestože je žádná stěna neohraničuje. Pokud se pohybuješ kolem hranice, vyžádej si přesnou zastavěnou plochu včetně zastřešených částí, nikoli údaj z katalogu.
Jak daleko od hranice pozemku musí drobná stavba stát?
Drobná stavba musí být umístěna v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranic pozemků. Vyplývá to z přílohy č. 1 odst. 1 písm. a) bodu 1 zákona č. 283/2021 Sb. Podmínka se vztahuje na hranice pozemků obecně, nikoli pouze na hranici se sousedem.
Nedodržení odstupu neznamená, že stavět nesmíš — mění se ale režim. Podle přílohy č. 2 odst. 2 písm. i) se drobná stavba, která nesplní požadavek na odstupové vzdálenosti od hranic pozemku, považuje za jednoduchou stavbu. Jednoduchá stavba už podle § 171 povolení vyžaduje. Dva metry tedy nejsou zákazem, ale přepínačem mezi režimem bez povolení a režimem s povolením.
Druhou podmínkou stejné síly je vsakování. Plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody musí po umístění stavby činit nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Na malém pozemku s velkou zpevněnou plochou to bývá tvrdší podmínka než samotných 40 m2.
👓Přečti si také: Řešíš, jak je to s povolením u zastřešeného stání? Přečti si náš článek Dřevěný přístřešek. Je třeba stavební povolení?.
Potřebuje přístavba k rodinnému domu povolení?
Přístavba k rodinnému domu potřebuje povolení vždy, bez ohledu na svou velikost. Důvod je systematický: rodinný dům je stavbou pro bydlení a příloha č. 1 odst. 2 písm. a) zákona č. 283/2021 Sb. stavby pro bydlení z okruhu drobných staveb výslovně vylučuje. Rodinný dům tedy nikdy není drobnou stavbou, a proto na jeho rozšíření nelze použít výjimku pro změny drobných staveb.
Rodinný dům je podle přílohy č. 2 odst. 1 písm. a) stavbou jednoduchou, má-li nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží. Jeho přístavba je podle přílohy č. 2 odst. 2 písm. b) změnou jednoduché stavby, pokud nedojde k překročení uvedených parametrů. Jednoduchá stavba ale podle § 171 povolení stále vyžaduje — zařazení mezi jednoduché stavby ti ho tedy neušetří, mění jen rozsah řízení a dokumentace.
Deset metrů čtverečních přistavěné komory je z pohledu zákona stejný případ jako čtyřicet metrů obytného křídla. Velikost přístavby nerozhoduje o tom, zda povolení potřebuješ, ale o tom, jak náročné bude řízení a jak podrobnou dokumentaci si vyžádá stavební úřad.
Přístavba ke staršímu domu přidává komplikaci navíc: k domům postaveným před desítkami let často neexistuje použitelná dokumentace. § 156 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb. na tuto situaci pamatuje a výslovně počítá s dokumentací stávajícího stavu stavby, kterou označuje jako pasport stavby. Pasport smí zpracovat i osoba s vysokoškolským vzděláním stavebního nebo architektonického směru anebo se středním stavebním vzděláním s maturitou a nejméně třemi roky praxe; výjimka pro stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci se totiž týká jen dokumentace jednoduchých staveb, nikoli pasportu.
V praxi tedy u staršího domu vznikají dva dokumenty. Pasport zachytí skutečný stav domu, projektová dokumentace zpracovaná projektantem popíše samotnou přístavbu a její napojení na stávající konstrukce. Bez znalosti stavu základů a nosných stěn nelze odpovědně navrhnout, jak k domu přistavět.
Kdo zpracuje dokumentaci k přístavbě?
Dokumentaci k přístavbě rodinného domu nebo chaty musí zpracovat autorizovaný projektant. Podle § 156 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. musí být projektová dokumentace zpracována projektantem. Odstavec 2 sice připouští, aby dokumentaci jednoduchých staveb zpracovala i osoba s vysokoškolským vzděláním stavebního nebo architektonického směru anebo se středním stavebním vzděláním s maturitou a nejméně třemi roky praxe v projektování — z této úlevy jsou ale jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci výslovně vyňaty.
Přístavba k rodinnému domu i přístavba k chatě proto do úlevy nespadají. U garáže nebo zemědělské stavby, které jsou rovněž jednoduchými stavbami, ale o bydlení ani rekreaci nejde, se úleva podle § 156 odst. 2 uplatnit dá.
Obsah dokumentace pro povolení stavby stanoví § 158 odst. 1 zákona a podrobně jej rozvádí vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, účinná od 1. 7. 2024. Dokumentace obsahuje průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a dokumentaci objektů. Právě v průvodním listu se uvádí předmět dokumentace — tedy zda jde o novou stavbu, nebo o změnu dokončené stavby. U přístavby jde vždy o druhou možnost.
👓Přečti si také: Hledáš i další paragrafy stavebního zákona? Přečti si náš článek Paragraf 79 stavebního zákona.
Přístavba chaty bez povolení a výjimka pro plochy rekreace
Přístavba chaty se bez povolení obejde jen ve výjimečném případě — když je sama chata drobnou stavbou podle přílohy č. 1 odst. 1 písm. a) bodu 4 zákona č. 283/2021 Sb. a přístavbou se její parametry nepřekročí. Tento bod se týká stavby včetně základové konstrukce do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem určen pro způsob využití jako plochy rekreace, umístěné nejméně 2 m od hranic pozemků a při zachování 50 % vsakovací plochy.
Bod 4 je zároveň jedinou výjimkou z jinak tvrdého pravidla. Příloha č. 1 odst. 2 písm. b) totiž stavby pro rodinnou rekreaci z drobných staveb vylučuje — a to „s výjimkou stavby uvedené v odstavci 1 písm. a) bodu 4“. Chata na běžné zahradě u rodinného domu, chata vyšší než 4 m nebo chata nad 55 m2 je proto jednoduchou stavbou a její přístavba povolení vyžaduje.
V praxi to znamená, že o osudu tvého záměru rozhoduje územní plán obce dřív než metr. Než začneš počítat čtvereční metry, zjisti si na obecním úřadě, jaký způsob využití má tvůj pozemek stanoven. Pokud to nejsou plochy rekreace, cesta přes bod 4 je uzavřená bez ohledu na velikost chaty.
Samostatný domek na zahradě místo přístavby
Samostatná stavba na zahradě je administrativně jednodušší než přístavba stejné velikosti, protože přístavbu vylučuje z drobných staveb už samotné provozní propojení s domem. Jakmile nový objekt s domem provozně nepropojíš, není přístavbou podle § 6 odst. 1 písm. b) — je to samostatná stavba, kterou lze posoudit podle přílohy č. 1 odst. 1 písm. a) bodu 1 jako drobnou stavbu do 40 m2.
Rozdíl je zásadní a v našich zakázkách se opakuje: tentýž počet metrů čtverečních vede v jednom případě k povolovacímu řízení s projektantem, v druhém k žádnému řízení. Cenou za tuto úsporu je oddělený vstup a chybějící přímé propojení s obytnou částí domu.
Dřevěná přístavba nemá v zákoně č. 283/2021 Sb. žádný vlastní režim. Materiál nosné konstrukce není v příloze č. 1 ani v příloze č. 2 kritériem — rozhoduje zastavěná plocha, výška, počet podlaží, umístění a účel. Dřevo tedy povolovací povinnost nezmění ani jedním směrem; jeho výhoda leží jinde, v rychlosti výstavby a v tom, že montovanou stavbu lze postavit na betonových patkách bez rozsáhlých základů.
Právě lehký základ bývá u samostatné stavby druhým praktickým argumentem. Vsakovací podmínka z přílohy č. 1 požaduje, aby po umístění stavby zůstalo nejméně 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody. Stavba na patkách zabírá souvislou zpevněnou plochu podstatně méně než přístavba se základovým pasem, takže se do podmínky vejde snáze.
| Hledisko | Přístavba k rodinnému domu | Samostatná stavba do 40 m2 | Kde v zákoně |
|---|---|---|---|
| Provozní propojení s domem | Je pojmovým znakem přístavby | Chybí — proto o přístavbu nejde | § 6 odst. 1 písm. b) |
| Povolení | Vyžaduje se vždy | Nevyžaduje se, jde-li o drobnou stavbu | § 171; příl. 1 odst. 2 písm. a) |
| Rozhodná velikost | O povinnosti nerozhoduje | Do 40 m2 zastavěné plochy, do 5 m výšky | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Odstup a vsakování | Posuzuje se v řízení | Nejméně 2 m od hranic a 50 % vsakovací plochy | příl. 1 odst. 1 písm. a) bod 1 |
| Dokumentace | Zpracuje autorizovaný projektant | Dokumentace pro povolení se nepořizuje | § 156 odst. 1 a 2 |
Kolik stojí dřevěná stavba místo přístavby?
Zahradní domky, které se vejdou do limitu drobné stavby, začínají v naší nabídce na 52 380 Kč a k hranici 40 m2 se blíží kolem 186 000 Kč. Nejlevnějším modelem je malý domek FORI se 3,2 m2 podlahové plochy; tabulka níže začíná u velikostí, které přístavbu skutečně nahradí. Uvedené ceny jsou konečné, nic se k nim nepřipočítává. Montáž je samostatná položka a její cenu uvádíme u každého modelu zvlášť. Celou řadu najdeš v kategoriích zahradní domky a dřevěné chaty.
| Model | Podlahová plocha / výška ve štítu | Cena od | Montáž od |
|---|---|---|---|
| Zahradní domek VIGO 3×2 m | 6 m2 / 275 cm | 59 130 Kč | 14 850 Kč |
| Zahradní domek CHOPOK 4,5×3 m | 13,5 m2 / 270 cm | 88 830 Kč | 17 550 Kč |
| Zahradní domek GERLACH 4×4 m | 16 m2 / 270 cm | 95 040 Kč | 18 630 Kč |
| Zahradní domek PULA 5×4 m | 17,8 m2 / 269,5 cm | 123 120 Kč | 18 630 Kč |
| Zahradní domek JAVOR 4,5×6 m | 27 m2 / 270 cm | 140 130 Kč | 21 330 Kč |
| Zahradní domek SANTIAGO | 33,3 m2 / 317 cm | 199 000 Kč | 40 230 Kč |
| Zahradní domek SALATIN 4,5×9 m | 40,5 m2 / 270 cm | 186 030 Kč | 23 760 Kč |
| Chata ATLANTA (patrová) | 55 m2 / 482 cm | 355 000 Kč | 105 000 Kč |
Poslední dva řádky tabulky ukazují, kde hranice drobné stavby končí. SALATIN 4,5×9 m má 40,5 m2 podlahové plochy — zastavěná plocha je u něj ještě o něco větší, takže limit 40 m2 překračuje a drobnou stavbou není. Chata ATLANTA má 55 m2 podlahové plochy, ale výšku ve štítu 482 cm a dvě podlaží, takže nesplňuje ani bod 1, který připouští jen jedno nadzemní podlaží, ani bod 4 s hranicí 4 m výšky.
Naopak GERLACH 4×4 m se 16 m2 a výškou 270 cm nebo JAVOR 4,5×6 m s 27 m2 mají od limitů takový odstup, že se u nich o zastavěnou plochu prakticky nemusíš přít. Právě v tomto pásmu — zhruba do 30 m2 — je rozdíl mezi přístavbou a samostatnou stavbou z administrativního hlediska nejvýhodnější.
👓Přečti si také: Chceš znát celkové náklady na dřevostavbu? Přečti si náš článek Kolik stojí dřevostavba.
Nejčastější dotazy
Ano, přístavba k rodinnému domu povolení potřebuje bez ohledu na velikost. Hranice 25 m2 pocházela ze zrušeného zákona č. 183/2006 Sb. a zákon č. 283/2021 Sb. ji nepřevzal. Rodinný dům je stavbou pro bydlení, kterou příloha č. 1 odst. 2 písm. a) z drobných staveb vylučuje.
Ne, ohlášení stavby dnes neexistuje. Zákon č. 283/2021 Sb. institut ohlášení neobsahuje — slovo se v jeho textu objevuje pouze v přechodných ustanoveních u dokumentů pořízených podle dosavadních předpisů. Záměr buď povolení vyžaduje podle § 171, nebo je drobnou stavbou podle přílohy č. 1.
Hranice je 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky u samostatné drobné stavby na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Na pozemcích určených územním plánem jako plochy rekreace platí podle bodu 4 hranice 55 m2 zastavěné plochy a 4 m výšky.
Za provedení záměru bez povolení, které zákon vyžaduje, lze podle § 301 odst. 1 písm. a) a odst. 3 písm. c) zákona č. 283/2021 Sb. uložit pokutu až do 2 000 000 Kč. Ve zvláště chráněném území, v ochranném pásmu, na nezastavitelném pozemku nebo v nezastavěném území se sazba podle odst. 3 písm. d) zvyšuje až na 4 000 000 Kč.
Svépomocí lze podle § 159 odst. 2 provádět drobné stavby podle přílohy č. 1 a jednoduché stavby podle přílohy č. 2, pokud stavebník zajistí stavební dozor a není-li sám odborně způsobilý. U stavby pro bydlení nebo u změny stavby, která je kulturní památkou, je ale stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.
Ne. Podle § 13 písm. o) zákona č. 283/2021 Sb. je zastavěná plocha ohraničena pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí, zatímco podlahová plocha je podle písm. n) součtem ploch vymezených vnitřním lícem. Zákon pracuje se zastavěnou plochou, katalogové listy staveb obvykle uvádějí podlahovou. U zastřešených částí bez stěn se navíc počítá průmět střešní konstrukce.
Stavba se tím nestává nepřípustnou, ale mění se její režim. Podle přílohy č. 2 odst. 2 písm. i) se drobná stavba, která nesplní požadavek na odstupové vzdálenosti od hranic pozemku, považuje za jednoduchou stavbu — a ta už podle § 171 povolení vyžaduje.
Co si zapamatovat
Přístavba k rodinnému domu vyžaduje povolení vždy a hranice 25 m2 na ni nemá vliv, protože v platném stavebním zákoně vůbec není. Bez povolení se obejde změna drobné stavby, která zůstane v limitech: na běžném pozemku do 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky v jednom nadzemním podlaží, na pozemku určeném pro rekreaci až do 55 m2 a 4 m výšky; vždy nejméně 2 m od hranic pozemků a se zachováním 50 % vsakovací plochy.
Praktický důsledek je jednoduchý: pokud nepotřebuješ průchod z domu, samostatná stavba na zahradě tě administrativně vyjde podstatně levněji než přístavba stejné velikosti. Provozní propojení podle § 6 odst. 1 písm. b) je totiž přesně to, co záměr z drobných staveb vyřadí.
Článek vychází z konsolidovaného znění zákona č. 283/2021 Sb. a vyhlášky č. 131/2024 Sb. účinného ke dni aktualizace. Nenahrazuje posouzení konkrétního záměru. Před zahájením stavby si ověř podmínky u příslušného stavebního úřadu a v územním plánu obce — zejména způsob využití tvého pozemku, na kterém závisí použití bodu 4 přílohy č. 1.
