Co dělat, když sousedova zahrada přesahuje na náš pozemek?

Dobré sousedské vztahy jsou k nezaplacení. Je však spíše raritou než zvykem, že se mezi sousedy nevyskytují žádné neshody či spory. Avšak vše lze řešit s chladnou hlavou a na každý „problém“ existuje řešení. V tomto článku se společně podíváme na to, co dělat, pokud zjistíte, že sousedova zahrada přesahuje na váš pozemek.

Ke zjištění, že část pozemku či zahrady přesahuje na váš pozemek nejčastěji dochází při zaměřování a vytyčování pozemku. Tuto činnost realizuje geodet případně geodetická kancelář. Geodet v těchto případech vyznačuje hranice pozemku v terénu na základě mapových podkladů z katastru nemovitostí. Služby geodeta se využívají tehdy, kdy si zakoupíte pozemek, na kterém plánujete výstavbu, při rozdělování pozemku nebo i v případě, kdy chcete hranice svého pozemku kontrolně přeměřit.

Podívejme se podrobněji na jednotlivé případy a také na to, jak postupovat, když zjistíte, že sousedův pozemek přesahuje na váš.

Kdy je nezbytná práce geodeta?

Práce geodeta je nutná za několika okolností. Jak jsme již načrtli výše, geodeta budete potřebovat, pokud plánujete výstavbu domu. Pozemek, na kterém chcete stavět (stavební pozemek) je třeba zaměřit a vytyčit. Zaměření pozemku se v tomto případě realizuje zejména kvůli tomu, aby byly dodrženy minimální vzdálenosti od hranice pozemku a sousedních staveb. Minimální odstupové vzdálenosti upravuje vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území  Ustanovení § 25 vyhlášky zakotvuje jak obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak i konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.

Kromě stavby domu se hranice pozemku vytyčují i ​​při realizaci oplocení. Vytyčí-li se však hranice na základě mapových podkladů z katastru nemovitostí, geometrický plán se nevyžaduje.

Věděli jste, že „Každý vlastník musí udržovat plot (zeď nebo jinou rozhradu) v dobrém stavu. Pokud není jasné, komu ze sousedů plot náleží, patří jim společně. [§ 1024] Stavební úřad může vlastníkovi plotu či jiné stavby nařídit provedení udržovacích prací.“

V některých případech může dojít i k situaci, že je třeba změnit tvar pozemku. To se nejčastěji děje proto, aby měly hranice sousedních pozemků jednoduchý tvar či pro zvýšení využitelnosti pozemků. Geodet tak vyznačí změněné hranice pozemků, jejich geodetické zaměření a vyhotoví plán.

K rozdělení pozemku může dojít tehdy, rozhodnete-li se jeho část prodat, darovat či vypořádat podílové spoluvlastnictví. V tomto případě se označují nové hranice pozemků rozdělující původní pozemek. Nové hranice se na základě geometrického plánu zaznačí do katastru nemovitostí.

Pozemek si také můžete nechat vyměřit i z kontrolních důvodů – chcete-li mít jistotu, že jsou hranice vašeho pozemku zaměřeny správně. Někdy totiž může dojít k tomu, že se vyskytnou odchylky mezi mapovými podklady a skutečností, jelikož katastr nemovitostí pracuje s nejednotnými katastrálními mapami. Kontrolní vytyčení pozemku geodetem tak může odhalit nesrovnalosti.

Zasahování sousedovi zahrady do vašeho pozemku

Při zaměřování pozemků se může stát, že se přijde na to, že pozemek vašeho souseda zasahuje do vašeho pozemku. Co ale v této situaci dělat?

Prvním krokem v této situaci je jistě seznámení souseda s danou skutečností. Informujte jej o vašich zjištěních a navrhněte možná řešení případně dohodu. V ideálním případě lze tuto situaci vyřešit opětovným zaměřením pozemků a úpravou katastrálních map.

Pokud část sousedova pozemku využíváte a chtěli byste si ji ponechat, můžete se pokusit se sousedem dohodnout na darovací smlouvě případně záměně či vydržení. Avšak pokud se umíte se sousedem dohodnout, ideálním řešením je darování, při kterém budete potřebovat darovací smlouvu a geometrický plán, kterým se tato část pozemku zaměří a oddělí a následně ji můžete nabýt.

V případě, že jde o opak – a tedy soused využívá část vašeho pozemku ke svým účelům, i v tomto případě je prvním krokem snaha o dohodu – a tedy opětovné zaměření a vytyčení pozemků a jejich úprava v katastrálních mapách. V některých případech se však stává, že soused nesouhlasí, případně danou situaci nechce řešit. Tehdy se můžete obrátit na příslušné orgány a informovat je o dané skutečnosti. Můžete také využít služeb mediátora a možnosti mimosoudní dohody, jejíž proces je obvykle rychlejší a méně finančně nákladný, než soudní spor. Pokud se ani po mediačním řízení se sousedem nebudete umět dohodnout, existuje i „hraniční“ možnost řešení této situace, a to soudní formou.

Co když sousedova stavba přesahuje na můj pozemek? 

Postup závisí na tom, jestli je stavba jen neoprávněná (na cizím pozemku) nebo i nepovolená. Obecně platí, že stavět lze pouze na pozemcích uvedených ve stavebním povolení, k nimž má stavebník právo. Pokud stavebník porušil stavební povolení (nebo žádné neměl), měl by stavební úřad zahájit řízení o jejím odstranění. Pokud ale na Vašem pozemku stojí (přesahuje na něj) dříve povolená (případně i zkolaudovaná) stavba a uplynuly lhůty k přezkoumání povolení stavebního úřadu, je stavba sice neoprávněná, její odstranění však nemůže nařídit stavební úřad, ale jen soud na základě Vaší žaloby. Vypořádání mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem stavby zřízené na cizím pozemku před rokem 2014 se řídí starým občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.). Podle nového občanského zákoníku připadají stavby zřízené po 1. lednu 2014 na cizím pozemku vlastníkovi pozemku. Pokud ji stavebník zřídil v dobré víře, nahradí mu vlastník pozemku účelně vynaložené náklady. Pokud stavba přesahuje na cizí pozemek pouze malou částí, jde o tzv. přístavek a daná část pozemku se stává vlastnictvím stavebníka, pokud stavěl v dobré víře. Původnímu vlastníkovi zaplatí obvyklou cenu nabytého pozemku. V ostatních případech bude další uspořádání vztahů záležet jak na dobré víře stavebníka, tak na jednání vlastníka pozemku během stavby. Pokud to vlastník pozemku navrhne, může soud nařídit stavebníkovi stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Pokud byl stavebník v dobré víře (že staví na vlastním) a vlastník pozemku věděl o zřizování stavby a nezakázal to, může stavebník žádat, aby mu vlastník pozemek prodal za obvyklou cenu.

Zdroj:

https://www.ochrance.cz/uploads-import/Letaky/Sousedske-spory.pdf