Co lze postavit na nestavebním pozemku podle nového zákona
Aktualizováno 15.08.2026 · Autor: Mgr. Jaroslav Jurči, CEO a spoluzakladatel Můj Altán · Právní stav ověřen podle aktuálního znění zákona č. 283/2021 Sb. · Právní stav aktualizován 25. 9. 2026 (novela podepsána 17. 9. 2026)
Na nestavebním pozemku, tedy v nezastavěném území, nelze povolit zahradní domek ani altán pro soukromou rekreaci. Zákon č. 283/2021 Sb. v § 122 připouští jen záměry pro dopravní a technickou infrastrukturu, vodní hospodářství, těžbu nerostů, zemědělství, lesnictví, ochranu přírody a vybrané zázemí rekreace — a u těchto staveb výslovně vylučuje doplňkovou funkci bydlení i pobytové rekreace.
Zvuková verze článku. Čte umělý hlas.
Vlastníš pozemek nebo se rozhoduješ pro jeho koupi a chceš na něm stavět? Pak se vyplatí vědět, kdy jde o pozemek stavební a kdy o nestavební — a co na nestavebním pozemku zákon připouští. Následující přehled vychází z aktuálního znění stavebního zákona a z praxe, se kterou se u zákazníků setkáváme při umisťování zahradních domků a altánů.
Co je stavební a co nestavební pozemek?
Stavební pozemek je pozemek, který je územním nebo regulačním plánem obce určen k zástavbě. Nestavební pozemek takové určení nemá, a proto na něm platí režim nezastavěného území podle stavebního zákona.
Zasíťovaný pozemek a stavební pozemek nejsou totéž. K hranicím pozemku mohou být dovedeny elektřina, vodovod i kanalizace, a přesto nemusí jít o pozemek určený k výstavbě. Rozhoduje územní plán, nikoli přípojky.
Územní plán obce je proto první dokument, do kterého je vhodné nahlédnout. Zjistíš z něj účel využití pozemku, zda pozemek leží v ochranném pásmu, jak velkou část plochy lze zastavět, jak daleko od hranice pozemku smíš stavět a jak je řešeno napojení na sítě.
Kdy „stavební“ pozemek stavebním není
Ze zdánlivě stavebního pozemku se může stát pozemek nezastavitelný. Nejčastěji za to mohou věcná břemena a ochranná pásma inženýrských sítí. Před koupí i před projektem se vyplatí požádat správce sítí o vyjádření — sdělí ti, kudy vedení prochází, zda plánovaná stavba není v rozporu se sítěmi a jaká ochranná pásma je nutné dodržet.
Druhým důvodem bývá tvar pozemku. U netypicky úzkého nebo členitého pozemku se po dodržení maximální zastavitelnosti a odstupových vzdáleností zbylá plocha zmenší natolik, že reálně postavíš jen velmi malou stavbu.
Co lze postavit na nestavebním pozemku?
V nezastavěném území lze podle § 122 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. povolovat pouze záměry, které zákon vyjmenovává: veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu včetně přípojek a účelových komunikací, vodní hospodářství, průzkum a těžbu nerostů, snižování nebezpečí havárií a katastrof, zemědělství a lesnictví, ochranu přírody a krajiny, zlepšení podmínek rekreace a cestovního ruchu a zázemí lesních mateřských škol.
Zahradní domek, altán, chatka ani garáž pro soukromé využití mezi těmito záměry nejsou. Zákon jde ještě dál: podle § 122 odst. 2 není u staveb povolovaných v nezastavěném území přípustná doplňková funkce bydlení ani pobytové rekreace. Nelze tedy postavit „hospodářský objekt“ a bydlet nebo rekreovat se v něm.
Třetí podmínka je v § 122 odst. 3: i vyjmenované záměry lze povolit jen tehdy, pokud je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje. Obec tedy může být ještě přísnější než zákon.
Poznámka: zlepšením podmínek rekreace a cestovního ruchu zákon míní veřejně sloužící prvky, jako jsou cyklotrasy, hygienická zařízení nebo ekologická a informační centra — nikoli soukromou rekreační stavbu na vlastní zahradě. U konkrétního pozemku ti závazně odpoví jen příslušný stavební úřad.
👓Tip na další čtení: Zajímá tě, kdy se chata obejde bez papírování? Přečti si náš článek Chata bez stavebního povolení.
Jak nestavební pozemek definuje nový stavební zákon
Pravidla pro nestavební pozemky dnes stanoví zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Starší zákon č. 183/2006 Sb. byl zrušen k 1. lednu 2024, ale v přechodném období od 1. ledna do 30. června 2024 se ve věcech záměrů postupovalo ještě podle dosavadních předpisů — výjimkou byly vyhrazené stavby podle přílohy č. 3, u kterých se nový zákon uplatnil hned. Pro běžné zahradní a rodinné stavby platí nový zákon naplno od 1. července 2024.
Nový zákon zavedl jediné integrované řízení o povolení záměru, které nahradilo dřívější územní rozhodnutí a stavební povolení. Podle § 171 platí, že „záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území, u kterých tak stanoví tento zákon“. Institut ohlášení stavby nový zákon nezná — pokud narazíš na starší text, který o ohlášení mluví, vychází ze zrušené úpravy.
Stavby se dnes dělí do čtyř kategorií. Drobné stavby jsou vyjmenovány v příloze č. 1 a povolení nevyžadují. Jednoduché stavby z přílohy č. 2 povolení vyžadují, ale ve zjednodušeném režimu s třicetidenní lhůtou podle § 196 odst. 1 písm. a) a bez kolaudace, s výjimkou staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci podle § 230 odst. 2. Vyhrazené stavby uvádí příloha č. 3 a zbytek spadá do obecného režimu. Podle § 212 lze navíc využít zrychlené řízení, pokud stavebník doloží souhlasy všech účastníků řízení na situačním výkresu.
Mobilní dům, maringotka a tiny house na nestavebním pozemku
Mobilní dům, maringotka ani tiny house nejsou na nestavebním pozemku automatickým řešením. Pokud je na pozemku umístíš tak, že plní funkci stavby a slouží k bydlení nebo pobytové rekreaci, narazíš na § 122 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., který právě tuto funkci v nezastavěném území vylučuje.
Rozdíl dělá skutečná mobilita. Obytný přívěs nebo karavan, který zůstane připojitelný k automobilu a lze jej kdykoli odtáhnout, se posuzuje jinak než objekt trvale usazený na pozemku. Jakmile k němu ale přibude betonová terasa, pevné základy, přípojky nebo záchod s terénními úpravami, mobilita mizí a posouzení se mění.
Explicitně tedy platí: samotné kolo pod maringotkou nic negarantuje. Rozhoduje způsob umístění, trvalost a to, k čemu objekt reálně slouží. Protože nový stavební zákon posuzuje každý záměr individuálně a v nezastavěném území přísně, doporučujeme záměr před nákupem konzultovat s příslušným stavebním úřadem — a rozhodnutí si vyžádat písemně.
👓Tip na další čtení: Uvažuješ o celoročním bydlení v dřevostavbě? Nenech si ujít článek Celoroční zahradní domek nebo chatka k trvalému bydlení. Jak na to?
Co lze postavit na trvalém travním porostu?
Na trvalém travním porostu, který leží v nezastavěném území, lze povolit jen záměry vyjmenované v § 122 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. — tedy především stavby pro zemědělství a lesnictví, vodní hospodářství, infrastrukturu a ochranu přírody. Zahradní domek, altán ani chatka pro soukromou rekreaci mezi ně nepatří.
Trvalý travní porost je druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí. Sám o sobě však o možnosti stavět nerozhoduje. Rozhodující je územní plán obce: ten určuje, zda pozemek leží v zastavěném území, v zastavitelné ploše, nebo v nezastavěném území. Teprve podle toho se pozná, který režim stavebního zákona se uplatní.
V praxi to znamená dva kroky. Nejprve si v katastru nemovitostí ověř druh pozemku a případná omezení vlastnického práva. Poté nahlédni do územního plánu obce, obvykle dostupného na webu obce nebo na obecním úřadě. Pokud pozemek spadá do nezastavěného území, počítej s tím, že rekreační stavbu na něm povolit nelze.
Co lze postavit na louce, orné půdě a ostatní ploše?
Louka, orná půda i ostatní plocha jsou druhy pozemku vedené v katastru nemovitostí a samy o sobě nerozhodují o tom, zda lze stavět. Rozhoduje územní plán obce a to, zda pozemek leží v zastavěném území, nebo v nezastavěném území.
Následující tabulka shrnuje, co jednotlivé označení v praxi znamená a co z něj plyne pro stavební záměr.
| Druh pozemku | Co označení obvykle znamená | Co z toho plyne pro stavbu |
|---|---|---|
| Orná půda | Zemědělsky obhospodařovaný pozemek | V nezastavěném území jen záměry podle § 122 — nikoli domek či altán pro rekreaci |
| Trvalý travní porost (louka) | Zemědělský pozemek se souvislým travním porostem | Stejný režim jako orná půda; rekreační stavbu povolit nelze |
| Zahrada | Pozemek často navazující na rodinný dům | Leží-li v zastavěném území u rodinného domu, uplatní se pravidla drobných staveb |
| Ostatní plocha | Sběrná kategorie pro pozemky mimo zemědělské a lesní druhy | Označení samo nic neopravňuje; rozhoduje výhradně územní plán |
Nejčastější omyl zní: „ostatní plocha není zemědělská půda, takže na ní mohu stavět.“ Neplatí to. Pokud pozemek leží v nezastavěném území, platí pro něj § 122 stejně jako pro louku nebo ornou půdu.
Co lze postavit na pozemku vedeném jako zahrada?
Druh pozemku zahrada u rodinného domu v zastavěném území není nestavební pozemek — a právě zde je prostor pro stavbu bez povolení. Do účinnosti novely stavebního zákona je podle přílohy č. 1 zákona č. 283/2021 Sb. drobnou stavbou stavba do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, umístěná na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost.
Dvě podmínky se často přehlížejí, a přitom jsou součástí pravidla: stavba musí být umístěna v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranic pozemků a po jejím umístění musí zůstat nejméně 50 % celkové plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody. Bez jejich splnění o drobnou stavbu nejde.
Stejný režim platí pro skleník do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení a pro bazén do 40 m² zastavěné plochy, opět při odstupu nejméně 2 m od hranice pozemku. Naopak drobnou stavbou není stavba pro bydlení ani stavba pro rodinnou rekreaci. Do účinnosti novely stavebního zákona drobnou stavbou není ani garáž. Zákon ji zatím řadí mezi jednoduché stavby podle přílohy č. 2, takže povolení vyžaduje.
Oproti zrušenému zákonu č. 183/2006 Sb. jde o výrazné uvolnění. Starý § 79 odst. 2 písm. o) pracoval s hranicí 25 m² zastavěné plochy, dnešní příloha č. 1 s hranicí 40 m². Novela stavebního zákona ji po nabytí účinnosti zvýší na 60 m². Pokud potřebuješ víc, nabízí příloha č. 2 pod písmenem q) samostatnou stavbu pro bydlení do 80 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky na pozemku rodinného domu — ta už ale povolení vyžaduje, byť ve zjednodušeném režimu jednoduché stavby.
👓Tip na další čtení: Řešíš přístřešek u domu? Podívej se na článek Dřevěný přístřešek. Je třeba stavební povolení?
Co změní novela stavebního zákona?
⚖️Novela stavebního zákona (aktualizováno 25. 9. 2026): Prezident podepsal 17. 9. 2026 novelu stavebního zákona, která zvyšuje limit drobné stavby ze 40 na 60 m². Zatím nebyla vyhlášena ve Sbírce zákonů. Nový limit bude platit od prvního dne měsíce po vyhlášení, do té doby platí 40 m².
Novela mění přílohu č. 1, tedy pravidla pro drobné stavby popsaná v předchozí části o zahradě u domu. Po nabytí účinnosti se pro zahradní domek, altán nebo saunu změní tyto podmínky:
- Větší plocha. Drobnou stavbou bude stavba do 60 m² zastavěné plochy místo dnešních 40 m².
- Podkroví. Kromě nadzemního podlaží bude přípustné i podkroví.
- Jiné vymezení pozemku. Místo pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci použije zákon pojem pozemek zázemí stavby. Jak ho budou úřady v praxi vykládat, zatím není známo.
- Garáž. Dnes drobnou stavbou být nemůže. Po účinnosti novely už z drobných staveb vyloučena nebude.
Beze změny zůstává výška nejvýše 5 m, odstup nejméně 2 m od hranic pozemku a zákaz využití stavby pro podnikání. Protože výklad nového pojmu zatím chybí, ověř si u konkrétního pozemku postup na stavebním úřadě. Přehled všech pravidel najdeš v článku o stavbě na zahradě bez stavebního povolení.
Jak změnit nestavební pozemek na stavební
Nestavební pozemek se na stavební mění změnou územního plánu obce, u zemědělské půdy navíc vynětím ze zemědělského půdního fondu. Nejde o úkon vlastníka, ale o řízení, které vede obec a příslušný úřad — a jehož výsledek nelze dopředu zaručit.
- Ověř stav pozemku. V katastru nemovitostí zjisti druh pozemku, věcná břemena a další omezení vlastnického práva.
- Nahlédni do územního plánu obce. Zjistíš, do jaké plochy pozemek spadá a zda obec v dané lokalitě s rozvojem zástavby vůbec počítá.
- Podej na obci návrh na změnu územního plánu. O pořízení změny rozhoduje zastupitelstvo obce; formulář a náležitosti poskytne obecní úřad.
- U zemědělské půdy vyřeš vynětí ze zemědělského půdního fondu. Tento krok je samostatný a předchází mu souhlas příslušného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
- Teprve poté podej žádost o povolení záměru. Po nabytí účinnosti změny územního plánu se na pozemek uplatní režim zastavěného či zastavitelného území.
Počítej s tím, že proces trvá dlouho a obec nemá povinnost změně vyhovět. Konkrétní lhůty ani správní poplatky v tomto článku záměrně neuvádíme — liší se podle obce a podle typu záměru, takže si je ověř přímo na obecním a stavebním úřadě.
👓Tip na další čtení: Máš pozemek vyřešený a chystáš základy? Pomůže ti článek Podkladová plocha: betonové patky pod dřevostavby.
Časté otázky
Leží-li trvalý travní porost v nezastavěném území, zahradní domek pro soukromou rekreaci na něm povolit nelze. Zákon č. 283/2021 Sb. v § 122 odst. 1 připouští jen vyjmenované záměry a v odst. 2 vylučuje doplňkovou funkci bydlení i pobytové rekreace. Rozhoduje územní plán obce, nikoli druh pozemku v katastru.
Oplocení do 2 m výšky a opěrné zdi do 1 m výšky jsou drobnou stavbou podle přílohy č. 1 zákona č. 283/2021 Sb. pouze v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše. Mimo tato území se tato výjimka neuplatní a oplocení je nutné projednat s příslušným stavebním úřadem.
Maringotka umístěná na orné půdě v nezastavěném území naráží na § 122 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., pokud slouží k bydlení nebo pobytové rekreaci. Skutečně mobilní přívěs připojitelný k automobilu se posuzuje jinak než objekt trvale usazený na pozemku. Doplňkové stavební prvky, jako betonová terasa nebo pevné přípojky, posouzení mění. Konkrétní případ vždy konzultuj se stavebním úřadem.
V zahrádkářské osadě je podle přílohy č. 1 zákona č. 283/2021 Sb. drobnou stavbou stavba do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, která neslouží k bydlení, rodinné rekreaci ani podnikatelské činnosti. I zde platí odstup nejméně 2 m od hranic pozemků a zachování nejméně 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody.
Stavební pozemek poznáš podle územního nebo regulačního plánu obce, který jej určuje k zástavbě. Přípojky elektřiny, vody a kanalizace dovedené k hranici pozemku samy o sobě nestačí — zasíťovaný pozemek nemusí být stavební. Doplňkově ověř v katastru nemovitostí věcná břemena a u správců sítí ochranná pásma.
Neplatí. Zákon č. 183/2006 Sb. byl zrušen k 1. lednu 2024 zákonem č. 283/2021 Sb. a institut ohlášení stavby nový stavební zákon nezná. Dnes se rozlišují drobné stavby bez povolení podle přílohy č. 1, jednoduché stavby podle přílohy č. 2 se zjednodušeným režimem, vyhrazené stavby podle přílohy č. 3 a ostatní záměry v obecném režimu.
Do účinnosti novely stavebního zákona lze bez povolení na pozemku rodinného domu postavit drobnou stavbu do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, pokud souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací a nejde o stavbu pro podnikání. Podmínkou je odstup nejméně 2 m od hranic pozemků a zachování nejméně 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody. Samostatná stavba pro bydlení do 80 m² už povolení vyžaduje, ale ve zjednodušeném režimu jednoduché stavby.
Prezident podepsal 17. 9. 2026 novelu stavebního zákona, která zvyšuje limit drobné stavby ze 40 na 60 m². Zatím nebyla vyhlášena ve Sbírce zákonů. Nový limit bude platit od prvního dne měsíce po vyhlášení, do té doby platí 40 m². Po účinnosti bude u drobné stavby přípustné i podkroví a garáž už z drobných staveb vyloučena nebude. Výška nejvýše 5 m a odstup nejméně 2 m od hranic pozemku zůstávají beze změny.
Upozornění: článek má informativní charakter a nenahrazuje stanovisko stavebního úřadu. Posouzení konkrétního pozemku a záměru provádí vždy příslušný stavební úřad.
